为拯救房地产，政策的工具箱里又拿出了新的武器——认房不认贷。

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据新华社报道，25日从住房和城乡建设部获悉，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

所谓认房不认贷，即家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

认房不认贷来了，二三四五线作用不大，北上广深房产有救，就看能否尽快解除限购，将政策全面落地。

郑州早就打响第一枪，但效果不佳

早在8月3日晚，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局、国家税务总局郑州市税务局等8部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，被业内人士称为“郑州楼市新政15条”。

其中备受关注的是，作为常住人口超千万的省会城市，郑州此次率先“官宣”了落实“认房不认贷”政策。郑州打响了认房不认贷的第一枪。但目前来看，效果不佳。郑州本来有14.2万套的二手房房源，公布消息的第二天就有2100余套新上房源，24小时内降价出售的有680套，涨价出售的则只有59套。

从结果来看，郑州的二手房源增多了，挂牌价更低了，整个市场提振效果不佳。

之所以效果不佳，在于国内房地产的形势已经发生了根本的变化，官方的统计是户均1.1套。是供过于求的买方市场。议价权在买方手里。

而房地产市场是要靠结婚率来推动的，如今结婚率下降到一个历史低点，对房地产市场造成了重大打击，刚需不振。

而刚需不振的情况下，认房不认贷一方面是针对已有房的居民改善型需求来的，但改善型需求要先卖掉旧的。旧房子还是得要人接手。谁来接手，这是个避不开的问题。在一线，如果把价格降到一定程度，还是好出手，但是二三线未必。

而郑州处于二线，且郑州房地产供过于求的情况非常严重，也远大于一线，当地房地产一些炒房客开始意识到市场的不稳定性，他们开始降价抛售手中的房产，二手房挂牌量激增，他们希望能够在房价下跌之前及时脱手，以减少损失，这导致房地产市场的供应量大幅增加，而需求量却没有相应增长，市场陷入了困境。

认房不认贷对北上广深有用，二三四线不乐观

而认房不认贷更多对一线有用。因为一线城市刚需相对旺盛，二套需求很大，但二套首付比例过高，限制了这部分需求。

以深圳现在限贷政策为例：如果你购买一套500万的房子，按揭首套比例是30%，那么你准备150万的首付款就可以了。但是如果你有房贷记录，哪怕你已经还清，名下已经没有一套房产，那么你再次购买新房都会被认定为二套房，首付比例会变成50%，也就是250万左右的首付。

首付成本减少了20%，利息节省了30个基点，这肯定是极大的降低了购房的成本。

而从另一方面来看，认房不认贷和下调二套房首付比例一样，都是刺激有钱人或中产改善型买房的利好。哪里有钱人更多，刚需更多，自然是一线。

因为认房不认贷就是说，你只要名下没有房子，过去有没有贷款买过房子都可以给你首套房优惠。这会让很大一部分一线改善型刚需能进入房地产市场。

不过尽管一线是有用的，但是业内分析一线城市预计不会全面实施。业内分析，深圳无房有贷户首付50%，北京上海这两个龙头城市无房有贷基本60%-80%起，预计政策不会全面松绑，很可能会率先在北京的房山，上海的临港等偏远区域试点。

总的来说，二三四线可能不太乐观，当房地产供大于求的情况下，由于刚需不振，很难通过认房不认贷去拉动需求增长。而一线又不会全面实施。因此，有用的地方政策不会全面实施，但二三四线又拉不动，认房不认贷可能又将陷入鸡肋局限。

因此，从目前这种严峻的形势来看，认房不认贷或许应该在一线城市全面实施，但在郑州打响第一枪之后，大部分一线城市目前还没有动静。

但问题是，一线的改善型需求还是存在的。但目前的二手房出售的情况也不乐观。从深圳广州目前的二手房现状来看，倒挂现象还是很严重。不少地段的新房仍旧有很多选择，这个时候二手房出售是非常困难的。如果想要尽快出手，这就需要业主在价格上有所让步。

因为，在当前一线城市二手房降价还能卖的当下，如果认房不认贷的政策在一线尽快落地，业主还能以合理的价格卖旧房购新房。如果该政策只用于二三四线，在一线不用，如果未来这种倒挂现象加剧，二手房房价面临继续下调的可能。买涨不买跌，会导致观望情绪高涨。

一线城市如果自己的旧房子不好出手，或者说只能以更低的价格出手，就会给自己购买改善型房子带来更大的压力，相对来说，又是压制了一线原本存在的改善型需求。因此，房地产需要回归市场轨道，政策上避免打击，要保持连贯性，同时也要保持一致性，避免一线与二线的差异化，导致消费者长期观望。

如前所述，改善型住房，前提是先卖出去自己的首套房，才能享受首套房购房待遇。如果二手房卖不出去，又如何改善？

总的来说，过去的种种限制，各种工具都在用，但目前来看，效果都不佳。老百姓要不要买房，有没有能力买房，可能最终还是取决于经济的复苏。但目前的问题是，企业经济效益不好，大家现在收入或者预期将来的收入会减少，压制了买房需求。

当前的情况下，房地产刺激要有效，需要更多的让利消费者，站在消费者利益角度去刺激完善政策落地，目前来看，北京、上海、深圳等一线城市解除限购可能性不太大，但留给一线的时间可能也不多了。

作者：王新喜 TMT资深评论人 本文未经许可谢绝转载